加拿大投资移民如何理财 房产投资五点原则要注

总体说来，房产投资的原则不外乎以下几点：

1。加强微观调查，选取好的投资标的。

房地产的个性极强，即便在同一个城市同一地段同一幢房子里，也还有楼层，朝向，景观，通风,净高,保养，格局合理性，大小等的差异。

总体说来，俺们应该选择那些有良好的出租前景的房子来进行投资。

所谓出租前景好的房子,俺认为主要有以下几种:

1)好的工作机会多的区域,一般容易出租,且租金会高些.

尽管加拿大高速路网十分发达,也没有高速费用的问题,但高油价一定会影响工作人群居住在较远的城郊的欲望,毕竟加拿大人普遍净收入水平并不太高.对于像多伦多这样的大城市的年轻人而言,尤其如此.

再者,加拿大的许多地区地处寒带,冬天漫长,经常下雪,多少会影响出行.同时,住得远也意味着要花费更多的时间在通勤上,因此不少双双工作的年轻人,并不见得愿意住在郊外.

2)好学校附近房子容易出租.

3)安全,自然环境和人文环境好的房子易出租.

像有些区域集中居住了一些低收入群体或有某些民族特色的群体,那么租客也会望而生畏.如在蒙城,就有印巴人的群落,他们的住处附近,常年地弥漫着咖喱的异香,令许多人感觉头疼.建议租客都不找这样的,否则你的其他客人也受不了.

4)生活便利的房子易出租.地铁,购物中心附近的房子好租.

加拿大的大城市一般都有非常完善的地下交通网,所以城市捷运站点附近的房子相对好租,枢纽处的更方便.如果怕枢纽处太过杂乱,则买在距离交通枢纽处一站开外的房产,就能既享捷运之便,又免遭纷乱之扰.

2.投资房产的类型:

大家都知道加拿大的房子类型主要有:独立屋(别墅),半独立屋(双拼),联排别墅,公寓和CONDO.各类房产各有其特色.

在蒙城如果要买房投资,当地人称为DUPLEX或TEPLEX的有点让人心动.

一位移友给出了下面的数据:

2007年5月,JOUCOEUR附近一个2层小DUPLEX出售,标价17.9W刀.,房主自住了40年.2层都是3个半.一楼租金500刀/月.还带半高地下室,可以租到350刀/月.前后有有很大的院落,可以停两辆车.这种房子两户人家还可以分门进出,自成一体,两不相干.

相对而言,这样的房子听上去还是比较有吸引力的.但是由于不了解结构和确切的建筑年代,以及保养的情况如何,所以很难全面加以评估.只能泛泛地得出部分推论:

1)只有一家人住过,相对长期短租的而言,保护的应该好些.

2)房型较小,容易出租.因为有钱人是不会来租这种房子的,但中产在加拿大应该占多数,所以消费群体比较大.事实上,在国内也是小房型好租,相对租金高.

3)分门出入租金会稍高些,也易出租.

4)前后院落方便停车,也是优点之一.

5)大致算算帐:

如果一次性付款(说不定还能砍点价?),17.9W刀加上验屋费,公证费,律师费等,大约18.2W刀.(房主自售,没有中介费)加上欢迎费(不知有没有)1K到2K间.总共大约18.5W之内可以拿下

每年使用费:地税1%+保险费0.35%,约在2K多点.

维修费:最难计算,所以事先要验好了,要问房顶是什么时候换的,上下水系统什么时候大修过...这些是大费用.加拿大雪多,房顶相对换得频繁些.如果没有这些大修大换,那么40年房龄的房子,每年的维护费用也就在几十到几百刀左右.

房租收入(这个房租不包水电气暖):500+500+350=1,350刀/月.1,350*12=16,200刀/年

税前收益率: (16,200-2,500)/185,000*100%=7%

税收的情况每个人都不相同,报税的方式不同也会影响结果,我没法计算.

3。应该在低位买入（同股票一样）。

尽管从土地的不可再生性的角度考虑，从民用建筑存续期很长的角度考虑，从建筑周边各类配套设施，包括诸如学校，商业，银行，文体设施，图书馆等公用配套，以及道路，绿化，和水电气暖等生活配套的齐全与否考虑，某个区的建设并非一日之功所能完成，但无论任何时点，任一区域的任一处房产都有它的市场价，任何一段时间内，房价都会按照市场的无形之手进行调节。

从长期的角度考虑，随着持续不断的通胀，随着土地资源的日趋匮乏（人口密度大的城市更严重），房价总是升值的。但在相对短的时期内，房价的涨跌如同月赢月亏一般正常。

影响房价涨跌的因素很多，总体经济状况，人口密度，人为炒作，就业前景，学校资源的优劣等等等等，都构成左右房价的一根手指。

但是，万变不离其宗。投资房产首先需要考虑的因素，就是当前的价位是否合理。按照价值投资的原则，一旦房价租售比超过1：300（国际公认的警戒线），那么，这样的房产即便再好，也不值当投资。

租房体现的是当地人口真实的居住需求，以及实际的有效需求。当一个城市的房产价格迅速上升而房屋租赁市场的价格却没有随之出现明显增长时，表明该地区的房产市场存在着价格虚高或投机行为。

房价租售比就是买房的总成本（房屋成交价，中介费，公证费,验屋费，欢迎税等），与月租金的比值。举例来说：

买房共花费50W，月可收入房租2，500，那么房价租售比就是2，500/500,000=1：200

然而，由于加拿大的业主每年是要交地税的（约是当年评估房价的1%），业主还要承担保险费，维修费，所得税，甚至水电气暖,和物业人工管理等费用，所以实际收取房租的水平，应该扣除这些费用再行计算实际获得的租金收入。

昨天，俺问了深圳老虎先生，他告诉俺，在温哥华某区的房价为六十多WD的公寓房，其月租金是2，500D。大家可以据此算算房价租售比，应该是比较高了。换言之，房价已在高位，买房投资的风险较大。

4。现金流

投资房产，除了计算房价租售比而外，最重要的是要计算现金流。如果除了首付而外，实得年租金超过养房的总支出产生正向现金流，并且此现金数与买房首付时的总支出相比，年投资收益l率超过了A级债的年收益率，那么，这样的房产是值得投资的。

在房产投资收益能够与A级债收益相媲美的条件下，房产投资者的收益不仅有现实的租金收益，同时还有可期的土地增值收益，而成熟市场在没有严重的经济衰退或经济崩溃的前提下，这种增值应该是稳定缓步攀升的。

俺在蒙城版块曾经向拉拉驹请教，如果俺在蒙买几套房收租金养活自己，现实与否。但古道热肠的拉拉驹对此问题也爱莫能助。因为房产的个性太强，买的好坏与结果太成正比了。所以，只能落地后，自己去淘好房子。

但是，拉拉驹的难以回答倒给了俺以信心，因为至少那不是全然否定的，也就是说，机会还是有的。

5。关注宏观局势，审时度势投资。

美国的次级债危机警醒了俺们：社会整体的金融环境是投资者必须要考虑的大前提。稍有不慎，就可能泥足深陷。

在当前全球性的经济衰退日趋明显的态势下，在各个国家都被高油价绑架的前景下，在普遍的生活物资价格大幅飙升，进而带动生产物资价格也大幅上涨的背景下，投资房产，也需要判断当地近期，中期和远期的经济发展前景，人口增长的速度，就业前景，人口平均收入的变化情况，房屋有效需求的实际水平等诸多必定会影响房价走势的基本面因素，从而尽可能保障自己投资决策的不失误。